Досрочно гасить ипотеку или копить на вкладе? Разбор на цифрах 2026 года
Вопрос «гасить ипотеку или копить» — один из самых частых в финансовых консультациях. Разберём конкретную ситуацию: остаток по ипотеке 6 млн ₽ под 18% на 20 лет, свободные 2 млн ₽ на вкладе и ещё 70 тыс. ₽ в месяц, которые можно направить на любые цели. Все расчёты — в рублях и с учётом налога на проценты по вкладу.
Исходные данные
- остаток долга — 6 000 000 ₽, ставка — 18% годовых, остаток срока — 20 лет;
- ежемесячный платёж по аннуитету — около 92 600 ₽;
- свободные деньги — 2 000 000 ₽ и 70 000 ₽ в месяц;
- ориентир по вкладу — 14% годовых (ключевая ставка Банка России сейчас 14%, и ставки по вкладам обычно движутся рядом с ней). Фактические ставки зависят от банка.
Что выгоднее за год: погашение или вклад
Досрочное погашение работает как вклад с гарантированной доходностью, равной ставке по кредиту: каждый погашенный рубль перестаёт «приносить» банку 18% годовых. При этом экономия на процентах не облагается налогом, а проценты по вкладу облагаются: налог 13% начисляется на сумму процентов выше необлагаемого лимита (за 2026 год он составляет 160 тыс. ₽ — это 1 млн ₽, умноженный на максимальную ключевую ставку на начало месяцев года, 16%).
| Показатель | Погасить часть ипотеки | Оставить на вкладе (14%) |
|---|---|---|
| Доход или экономия до налога | 360 000 ₽ (18% от 2 млн) | 280 000 ₽ |
| Налог 13% с процентов выше 160 000 ₽ | не взимается | 15 600 ₽ |
| Итог после налога | 360 000 ₽ | 264 400 ₽ (13,2% годовых) |
| Разница | +95 600 ₽ в пользу погашения |
Чтобы вклад сравнялся по выгоде с погашением ипотеки под 18%, он должен приносить около 19,5% годовых до налога. Сейчас такие ставки недоступны, поэтому при прочих равных математика на стороне погашения.
Сократить срок или уменьшить платёж
Если погасить 2 млн ₽ и вернуть остаток 4 млн ₽, у вас появятся два варианта. Оба рабочие, но дают разный результат.
| Вариант | Что происходит | Результат |
|---|---|---|
| Уменьшить платёж | срок остаётся 20 лет | платёж падает с 92 600 до примерно 61 700 ₽, высвобождается около 30 900 ₽ в месяц |
| Сократить срок | платёж остаётся 92 600 ₽ | долг будет погашен примерно за 70 месяцев (5 лет 10 месяцев) вместо 240 |
Свободные 70 тыс. ₽ в месяц можно направлять на дополнительные досрочные платежи каждый месяц: каждый внесённый сверх графика рубль сразу уменьшает основной долг, и проценты начисляются на меньшую сумму.
Когда гасить ипотеку досрочно не стоит
- Нет подушки безопасности. Сначала накопите три-шесть месяцев обязательных расходов, иначе при потере дохода вы останетесь без денег и без возможности взять кредит. Подробнее — в статье «Подушка безопасности семьи».
- Есть более дорогие долги. Потребительские кредиты и кредитные карты почти всегда стоят дороже ипотеки: их закрывают первыми.
- Льготная ипотека со ставкой ниже, чем на вкладе. Если ставка по кредиту 6% или близка к ней, досрочное погашение невыгодно: деньги на вкладе приносят больше, чем вы платите банку.
- Деньги понадобятся в ближайшие месяцы. Погашенный долг обратно не вернёшь, а новый кредит получить будет дороже.
Как оформить досрочное погашение
- Проверьте в договоре порядок уведомления банка и дату, на которую нужно внести деньги.
- Подайте заявление о досрочном погашении в приложении или отделении и укажите, что хотите: сократить срок или уменьшить платёж.
- Внесите сумму в назначенный день и получите обновлённый график платежей.
- Сохраните справку об остатке долга и о выплаченных процентах: она понадобится для налогового вычета.
Банк не вправе брать комиссию за досрочное погашение кредита, выданного гражданину. Налоговый вычет по уже уплаченным процентам сохраняется: подробности в статье «Налоговые вычеты 2026».
Частые вопросы
Что выгоднее: гасить ипотеку под 18% или держать деньги на вкладе?
Если ставка по вкладу заметно ниже ставки по ипотеке, выгоднее досрочное погашение: экономия на процентах не облагается налогом, а проценты по вкладу облагаются НДФЛ сверх необлагаемого лимита. Для сравнения вклад должен давать около 19,5% годовых до налога.
Лучше сократить срок или уменьшить платёж?
При высокой ставке сокращение срока даёт большую экономию на процентах. Уменьшение платежа повышает финансовую устойчивость семьи. Многие выбирают платёж, а потом платят прежнюю сумму добровольно.
Можно ли вернуть налоговый вычет, если ипотека погашена досрочно?
Да, вычет по уже уплаченным процентам и по расходам на покупку жилья сохраняется. Сохраните справки из банка об уплаченных процентах.
Сколько денег оставить на подушку безопасности?
Не меньше трёх-шести месяцев обязательных расходов семьи. Если есть дети, ипотека или нерегулярный доход, лучше ориентироваться на верхнюю границу.
Материал подготовлен редакцией FinTalk в информационных целях по состоянию на 20 октября 2026 г.. Он не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, юридической или налоговой консультацией. Условия программ и налоговые правила меняются: перед принятием решений сверяйтесь с первоисточниками и обращайтесь за персональным разбором к специалисту.
Нужен разбор вашей ситуации?
Опишите доходы, платежи и цель, задайте вопрос — финансовый эксперт ответит на него и выскажет своё мнение.